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這樣的租屋合約有用嗎?
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依民法第 425 條： 出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。 前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。 所以不用擔心，朋友房子若被銀行拍賣，銀行仍得承受此契約，且剛好是抵房租5年，故適用之。 裁判字號： 26年上第 365 號 要旨： 出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，依民法第四百二十五條之規定，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼承出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務，原出租人不得更行終止契約，請求承租人返還租賃物。 由上判例，房子若被銀行拍賣，即便買受人買下，其租賃契約既對於銀行或買受人繼續存在，銀行或買受人即當然繼承出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務，不得請求返還租賃物。 還有一點要注意，與您的朋友簽訂此租賃契約，最好重新立約，即租期為5年，房租已一次繳清。 另此房屋的所有權人必需是您的朋友之名，若不是必需請房屋的所有權人簽立同意書才行，請參考下例判例： 裁判字號： 84年台上第 163 號 要旨： 民法第四百二十五條規定之適用，固以讓與租賃物之所有人為出租人為其要件，然第三人如得所有人同意而為出租時，仍得類推適用該條之規定。 2007-04-15 23:43:41 補充： 民法第449條：租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年。 所以要公證之不動產租賃契約，期限不得逾二十年。 所謂重訂契約是以現在起5年是嗎? 若超過5年就必須公證 是這樣嗎? 是的。 朋友週轉借款，要注意立借據，最好由他本人寫，並一樣註明用以抵房租X年，收到？？元無誤，還有給錢最好用匯款的方式，這樣才有證明。 2007-04-16 21:40:40 補充： 前項期限，指的就是租賃契約之期限，也就是說契約已訂定了期限如：一年，但現假設您已一次付了5年的租金(其實是向您借錢抵房租)，那在當事人雙方同意下，就可更改租賃契約之期限為5年。 只要是已訂了期限，在當事人雙方同意下，就可更改租賃契約之期限，不一定是要以先繳租金為前題。 民法第449條就是說訂租賃契約之期限時，其契約內不能定超過20年，超過20年的契約期限，以二十年來算。如果是當事人雙方同意，則這份契約之期限就可以更改。 2007-04-16 21:52:49 補充： 既然現在是要抵5年房租 方法一：訂新租賃契約，期限從現在開始5年，房租已一次繳清，而舊契約大家拿出來當面撕毀。 方法二：更改舊租賃契約之期限，增加從現在算起的5年後，房租已一次繳清。 但方法二需要公證，否則就不適用民法第 425 條了。 而方法一訂期限5年，寧願少一天，以免爭議。 2007-04-18 17:21:46 補充： 請看信箱。 2007-04-18 22:04:07 補充： 請再看信箱。
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我租賃朋友家的頂樓，因為朋友週轉借款，於是將借款抵房租5年，現朋友房子若被銀行拍賣----請問我該怎麼辦? 更新: 是否 有公證就沒有期限呢? 謝謝! 更新 2: 對不起 您所謂重訂契約是以現在起5年是嗎? 若超過5年就必須公證 是這樣嗎? 感謝! 更新 3: 449條第二項 前項期限 當事人得更新之 又是怎樣解釋呢? 麻煩了 謝謝您! 更新 4: 我希望可以直接電話詢問您?是否方便? 千萬拜託了!最佳解答:
依民法第 425 條： 出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。 前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。 所以不用擔心，朋友房子若被銀行拍賣，銀行仍得承受此契約，且剛好是抵房租5年，故適用之。 裁判字號： 26年上第 365 號 要旨： 出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，依民法第四百二十五條之規定，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼承出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務，原出租人不得更行終止契約，請求承租人返還租賃物。 由上判例，房子若被銀行拍賣，即便買受人買下，其租賃契約既對於銀行或買受人繼續存在，銀行或買受人即當然繼承出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務，不得請求返還租賃物。 還有一點要注意，與您的朋友簽訂此租賃契約，最好重新立約，即租期為5年，房租已一次繳清。 另此房屋的所有權人必需是您的朋友之名，若不是必需請房屋的所有權人簽立同意書才行，請參考下例判例： 裁判字號： 84年台上第 163 號 要旨： 民法第四百二十五條規定之適用，固以讓與租賃物之所有人為出租人為其要件，然第三人如得所有人同意而為出租時，仍得類推適用該條之規定。 2007-04-15 23:43:41 補充： 民法第449條：租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年。 所以要公證之不動產租賃契約，期限不得逾二十年。 所謂重訂契約是以現在起5年是嗎? 若超過5年就必須公證 是這樣嗎? 是的。 朋友週轉借款，要注意立借據，最好由他本人寫，並一樣註明用以抵房租X年，收到？？元無誤，還有給錢最好用匯款的方式，這樣才有證明。 2007-04-16 21:40:40 補充： 前項期限，指的就是租賃契約之期限，也就是說契約已訂定了期限如：一年，但現假設您已一次付了5年的租金(其實是向您借錢抵房租)，那在當事人雙方同意下，就可更改租賃契約之期限為5年。 只要是已訂了期限，在當事人雙方同意下，就可更改租賃契約之期限，不一定是要以先繳租金為前題。 民法第449條就是說訂租賃契約之期限時，其契約內不能定超過20年，超過20年的契約期限，以二十年來算。如果是當事人雙方同意，則這份契約之期限就可以更改。 2007-04-16 21:52:49 補充： 既然現在是要抵5年房租 方法一：訂新租賃契約，期限從現在開始5年，房租已一次繳清，而舊契約大家拿出來當面撕毀。 方法二：更改舊租賃契約之期限，增加從現在算起的5年後，房租已一次繳清。 但方法二需要公證，否則就不適用民法第 425 條了。 而方法一訂期限5年，寧願少一天，以免爭議。 2007-04-18 17:21:46 補充： 請看信箱。 2007-04-18 22:04:07 補充： 請再看信箱。
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